Co warto wiedzieć o umowie podwykonawczej

Gdy firmy budowlane podpisują kontrakty na realizację inwestycji o dużych rozmiarach, najczęściej starają się zlecić wykonanie poszczególnych etapów robót innym, często mniejszym przedsiębiorstwom. Podwykonawca powinien zwrócić szczególną uwagę na treść umowy o podwykonawstwo, którą zawiera. Może się bowiem okazać, iż jest skonstruowana niekorzystnie dla niego, co często skutkuje sporymi trudnościami w uzyskaniu wynagrodzenia za wykonane prace.

Generalny wykonawca robót budowlanych często nie jest w stanie samodzielnie zrealizować wszystkich niezbędnych prac. Po zawarciu umowy z inwestorem stara się więc o pozyskanie podwykonawców, którym zleca wykonanie określonego zakresu robót – stanu surowego, instalacji elektrycznej, elewacji budynku itp. Przedsiębiorca budowlany, który zawiera umowę podwykonawczą, powinien więc wiedzieć jakich zapisów umowy unikać, by nie narazić się na straty.

1. CO MÓWIĄ PRZEPISY?

Kodeks cywilny bardzo lakonicznie reguluje umowy o podwykonawstwo. Art. 647¹ KC normuje jedynie wymóg zgody inwestora na zawarcie umowy z podwykonawcą, formę umowy oraz odpowiedzialność inwestora i generalnego wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy.

Podstawową kwestią, o której musimy pamiętać, jest to, iż umowę o podwykonawstwo należy zawrzeć w formie pisemnej. W przeciwnym wypadku będzie ona nieważna! Nie przyjmujmy więc propozycji „na gębę”, gdyż istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że nie otrzymamy wynagrodzenia. Co więcej, w przypadku ustnej umowy nie będziemy mogli dochodzić go przed sądem.

Generalny wykonawca musi również uzyskać zgodę inwestora na zawieranie umów z podwykonawcami. Brak tej zgody również uniemożliwia dochodzenie wynagrodzenia. Czasem zdarza się, że inwestor wyraża zgodę w samej umowie z generalnym wykonawcą. Warto więc zwrócić się do naszego zleceniodawcy o udostępnienie tekstu tej umowy. Będziemy mieć wtedy pewność, że nie jesteśmy oszukiwani. Jeżeli inwestor nie wyraził zgody w samej umowie, musi to zrobić osobno w przypadku każdego podwykonawcy. W celu lepszego zabezpieczenia naszych interesów dobrym rozwiązaniem może okazać się uzyskanie zgody inwestora na piśmie. Nie zawsze jest to jednak konieczne - jeśli po otrzymaniu umowy podwykonawczej wraz z dokumentacją nie zgłosi on swojego pisemnego sprzeciwu lub zastrzeżeń w terminie 14 dni, to uważa się, że zgodę wyraził.

Niezależnie od zapisów umowy podwykonawczej i głównego kontraktu, wynagrodzenia za wykonane prace możemy żądać zarówno od generalnego wykonawcy (podmiotu, z którym podpisaliśmy umowę podwykonawczą), jak i bezpośrednio od inwestora, bądź też od obu z nich naraz. Inwestor i wykonawca ponoszą bowiem solidarną odpowiedzialność za wynagrodzenie podwykonawcy. Właśnie ta odpowiedzialność przesądza o wymogu uzyskania opisanej wyżej zgody inwestora.

2. NA CO WIĘC UWAŻAĆ?

Przed zawarciem umowy podwykonawczej powinniśmy przeanalizować główny kontrakt, łączący generalnego wykonawcę z inwestorem. W przypadku rzetelnych kontrahentów dostęp do niego nie powinien stanowić żadnego problemu. Z umowy z inwestorem możemy dowiedzieć się m.in. tego, jaki zakres robót mogą realizować podwykonawcy. Bądźmy więc czujni, gdy dostaniemy zlecenie wybiegające poza ten zakres.

Umowa podwykonawcza powinna zawierać przede wszystkim:

• zakres i możliwie dokładny opis prac budowlanych,
• technologię wykonania prac,
• materiały, które powinny być użyte,
• termin realizacji,
• wysokość i sposób obliczenia wynagrodzenia.

Pamiętajmy, że integralną częścią umowy jest dokumentacja techniczna. Często spotykanym załącznikiem jest też harmonogram prac. Wynika z niego w jakim terminie wykonawca oczekuje od nas realizacji poszczególnych etapów zlecenia. Jeżeli istnieje taka możliwość, powinniśmy wynegocjować z naszym zleceniodawcą wprowadzenie do treści umowy możliwość odstępstwa od terminów realizacji, np. w przypadku niesprzyjających warunków pogodowych czy konieczności wykonania robót dodatkowych. Jeżeli wykonawca będzie chciał, by kontrakt przewidywał kary umowne – zadbajmy o to, by przypadki, w których będziemy zobowiązani do zapłaty kar były możliwie precyzyjnie uregulowane. Zwróćmy też uwagę, czy do samej umowy został dołączony tzw. wzorzec umowny. Zapoznajmy się dokładnie z jego treścią - wiąże on nas bowiem na równi z samą umową.

3. DALSZE PODWYKONAWSTWO

Podwykonawca może także zawrzeć umowę o dalsze podwykonawstwo z innym podmiotem. Musi jednak uzyskać na to zgodę zarówno wykonawcy, jak i samego inwestora. Obu tym podmiotom trzeba więc przedstawić projekt umowy. Dalszy podwykonawca może w każdym przypadku dochodzić swojego wynagrodzenia podwykonawcy, wykonawcy lub inwestora, wedle własnego wyboru. Jakiekolwiek odmienne postanowienia umowy są nieważne.

Opracowanie według stanu prawnego na 21.03.2010 r.

Artykuł opracowany przez