Czy trzeba płacić wspólnocie za szyld lub reklamę
Wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę, w której nałożyła na jednego ze swoich członków miesięczną opłatę za szyld i reklamę lokalu użytkowego położonego w budynku wspólnoty. Czy ma do tego prawo?
Co do zasady – nie, choć rzecz jest dyskusyjna i zależy od okoliczności. Zacznijmy od tego, że na umieszczenie szyldu lub reklamy na nieruchomości wspólnej trzeba uzyskać zgodę wspólnoty. Już na tym etapie może pojawić się propozycja: zgoda w zamian za comiesięczną opłatę. Nie ma przeszkód, by strony (tj. wspólnota i jeden ze współwłaścicieli) dobrowolnie umówiły się w ten sposób, że wspólnota daje zgodę na szyld (reklamę), zaś członek będzie dobrowolnie uiszczał na rzecz wspólnoty określoną kwotę z tego tytułu. Jeśli jednak nie będzie umowy – członek wspólnoty nie ma obowiązku płacenia za korzystanie z nieruchomości wspólnej.
W braku zgody na umieszczenie szyldu lub reklamy można oddać sprawę do sądu, który ważąc interesy obu stron oraz przeznaczenie nieruchomości – wyda orzeczenie zastępujące zgodę wspólnoty. Co do zasady wspólnota nie może sprzeciwiać się umieszczeniu na elewacji szyldu i niewielkiej reklamy służącej informowaniu o punkcie handlowych lub usługowym mieszczącym się w jednym z lokali w budynku wspólnoty, o ile ma on przeznaczenie użytkowe. Skoro w budynku mieści się lokal użytkowy, to także w części przeznaczenie ruchomości wspólnej powinno uwzględniać tę funkcję. W razie braku zgody, w małych wspólnotach z żądaniem rozstrzygnięcia przez sąd może wystąpić każdy z właścicieli, natomiast w dużych –zarząd lub zarządca.
Jeśli jednak szyld lub reklama już wiszą, nie ma co do zasady podstaw, by wspólnota podejmowała uchwałę obciążającą jednego z członków dodatkowymi opłatami z tego tytułu. Uchwała w tej sprawie może być zaskarżona przez pokrzywdzonego członka w terminie 6 tygodni do sądu okręgowego. Zgodnie z art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu ma bowiem prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Na tej podstawie może sprzeciwiać się poborowi opłat za korzystanie z nieruchomości wspólnej w zakresie, w jakim to korzystanie nie wkracza w sferę analogicznych uprawnień pozostałych współwłaścicieli. Skoro każdy z członków wspólnoty jest współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, może korzystać z niej jak każdy inny i nie ma podstaw, by pobierać od niego z tego tytułu jakiekolwiek opłaty. Takie stanowisko zajął m.in. Sąd Apelacyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 17 marca 2009 r., w sprawie I ACa 149/09, utrzymując w mocy wyrok uchylający uchwałę wspólnoty nakładającą na jednego ze swoich członków miesięczną opłatę za wywieszenie szyldu (reklamy).
Co prawda, zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy o własności lokali, uchwała właścicieli może ustalić zwiększenie obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów nieruchomości wspólnej, ale tylko jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. Chodzi tu zatem o uzasadnione koszty, np. zwiększonego poboru energii na oświetlenie wejścia do lokalu użytkowego, sprzątania (w związku ze zwiększonym ruchem klientów) lub wywozu większej ilości śmieci. Wspólnota nie może więc obciążać właścicieli lokali użytkowych wyimaginowanymi opłatami, ale tylko takimi, które znajdują uzasadnienie w konkretnych, zwiększonych kosztach nieruchomości wspólnej.
Nieco odmiennie może zostać oceniona sytuacja, w której wielkość szyldu – reklamy przekracza funkcję informującą o punkcie usługowym lub handlowym mieszczącym się w budynku wspólnoty. Jeśli reklama przybiera postać dużego billboardu lub reklamuje produkty lub usługi niezwiązane z funkcją lokalu użytkowego mieszczącego się w budynku wspólnoty – wspólnota ma zasadne roszczenie o udział w pożytkach z tego tytułu. Wywieszanie dużych billboardów reklamowych, niezwiązanych z lokalem usługowym mieszczącym się w budynku wspólnoty, przekracza ramy korzystania przez współwłaściciela zgodnie z przeznaczeniem z nieruchomości wspólnej. Jeśli ponadto współwłaściciel pobiera z tego tytułu opłaty od reklamodawców – powinien oddawać je wspólnocie. Zgodnie bowiem z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów.
Reasumując, właściciel lokalu użytkowego, w rozsądnych granicach ma prawo informować o swojej działalności poprzez wywieszenie szyldu lub reklamy własnej działalności. Reklama lub szyld nie mogą sprzeciwiać się dominującemu, czyli mieszkaniowemu przeznaczeniu nieruchomości wspólnej, a więc szpecić budynku, zasłaniać okien lub uniemożliwiać analogiczną promocję właścicielom innych lokali użytkowych. Jeśli zaś chodzi o duże billboardy, na których reklamują się podmioty zewnętrzne, to zarówno decyzja co do ich umieszczenia, jak i pobieranie zysków z tego tytułu – należy do wspólnoty.
Opracowanie według stanu prawnego na 07.11.2010 r.
Artykuł opracowany przez
