Decyzja o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości

W trakcie wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych niezbędne może okazać się wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Jeśli nie uzyskamy na to zgody właściciela lub najemcy, zgodę może nam wydać starosta w formie decyzji.

Prowadzenie robót budowlanych wiąże się niekiedy z potrzebą czasowego zajęcia sąsiedniej nieruchomości lub jej części. Jest tak w szczególności w przypadku obiektów posadowionych w granicy działki (np. postawienie rusztowań), ale także w innych sytuacjach, gdy ze względu na stosowaną technologię nie sposób obejść się bez wkroczenia na teren sąsiada. Taka sytuacja została przewidziana Prawem budowlanym, a w razie obstrukcji sąsiada – inwestor nie jest pozostawiony sam sobie. Wystarczy, że dobrze udokumentuje tak potrzebę wejścia na jego działkę, jak i nieudaną próbę porozumienia w tej kwestii.

Najpierw spróbuj się dogadać

W zakresie korzystania z sąsiedniej nieruchomości w procesie budowlanym, ustawodawca dał pierwszeństwo porozumieniu z właścicielem (najemcą). Zanim więc wystąpimy o administracyjny nakaz udostępnienia nam sąsiedniej nieruchomości, powinniśmy ponegocjować. Udowodnienie, że mimo naszych prób, nie udało się uzgodnić warunków zajęcia nieruchomości sąsiada, jest konieczne do wystąpienia z wnioskiem w trybie administracyjnym. Dlatego przede wszystkim powinniśmy spróbować na drodze polubownej uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany:

• sposób,
• zakres i
• terminy korzystania z tych obiektów, a także
• ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

Brak porozumienia co do któregokolwiek z tych elementów (np. wysokości rekompensaty pieniężnej), oznacza brak zgody i otwiera drogę do wystąpienia z wnioskiem o decyzję w sprawie niezbędności wejścia na sąsiedni teren.

Musimy jednak najpierw wykazać, że:

1. podjęliśmy próbę  uzyskania zgody sąsiada,
2. zgody takiej nam odmówiono (lub nie udało się uzgodnić choćby jednego z jej elementów).

Najlepiej więc dysponować pisemną prośbą z adnotacją sąsiada, że nam odmawia lub też gromadzić wymienianą korespondencję, z której wynika brak porozumienia. W ostateczności, dowodem nieuzgodnienia będzie milczenie drugiej strony na skierowaną listem poleconym prośbę lub nawet nieodebranie przez nią dwukrotnie awizowanej przesyłki w tej sprawie. Dobrze jest więc wysyłać taką korespondencję za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.

Decyzja zastępuje zgodę

W razie nieuzgodnienia warunków skorzystania z sąsiedniej nieruchomości, właściwy organ - na wniosek inwestora, w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzygnie, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku, organ określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. Decyzja nie może jednak zapaść przed dokonaniem zgłoszenia lub uzyskaniem pozwolenia na budowę. Omawiany tryb nie ma zastosowania w przypadku innych prac, niż podlegające rygorom prawa budowlanego (tj. wymagające pozwolenia na budowę lub zgłoszenia). Nie uzyskamy więc tą drogą zgody na postawienie rusztowań celem pomalowania elewacji (chyba że będzie się to wiązało z jej remontem).

Organy wąsko interpretują też przesłanki wydania zgody. I tak na przykład, nie będzie uzasadniała wydania pozytywnej decyzji potrzeba przejazdu po cudzej nieruchomości z materiałami budowlanymi. Nie mieści się to bowiem w potrzebie zajęcia nieruchomości na cele budowy. Brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej należy rozstrzygać w oparciu o przepisy dot. ustanowienia służebności drogi koniecznej. Decyzja o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości nie może jej zastępować. Tym bardziej, wykluczyć należy wykorzystanie sąsiedniej nieruchomości do składowania materiałów budowlanych. Udostępnienie sąsiedniej nieruchomości jest możliwe tylko, gdy pozostaje niezbędne do wykonania określonych prac przygotowawczych lub robót budowlanych, a nie gdy ma jedynie ułatwić prowadzenie inwestycji.

Zakres korzystania z sąsiedniej nieruchomości nie obejmuje instalowania na cudzym gruncie nowych elementów budowlanych, które miałyby tam pozostać. Po upływie zakreślonego czasu korzystania trzeba więc usunąć wszelkie urządzenia i uprzątnąć teren.

Organ w decyzji o niezbędności wejścia na cudzą nieruchomość nie orzeka o wynagrodzeniu ani odszkodowaniu za korzystanie z niej. Inwestor jest jednak obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu - na zasadach określonych w KC. Właściciel (najemca) może także nad zasadach przewidzianych w prawie cywilnym domagać się wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, także jeśli nie poniósł żadnych szkód z tego tytułu. W braku dobrej woli inwestora jest jednak skazany na dochodzenie swoich roszczeń przed sądem. Ewentualny spór między stronami będzie rozstrzygał sąd cywilny. Dlatego z punktu widzenia obu stron, być może lepiej jest się dogadać.

Opracowanie według stanu prawnego na 29.08.2010 r.

Artykuł opracowany przez