Dokumentacja budowlana krok po kroku

Rozpoczynając inwestycję budowlaną dobrze mieć odpowiedni plan działania, najlepiej tzw. checklistę. Warto wiedzieć jakie dokumenty musimy posiadać i jakie papiery, w jakim terminie musimy przedłożyć poszczególnym organom. Zwłaszcza, że przepisy obowiązujące w Polsce wcale nam tego procesu nie ułatwiają, a wręcz przeciwnie. Inwestorzy niejednokrotnie nie wiedzą do jakich ustaw powinni się odnieść, w jakich procedurach administracyjnych muszą uczestniczyć oraz jakie dokumenty i komu powinni dostarczyć.

Plan zagospodarowania przestrzennego / decyzja o warunkach zabudowy

Niezbędne dokumenty uzyskasz w wydziale architektury urzędu miasta lub dzielnicy. Plan zagospodarowania przestrzennego określa jakie inwestycje są planowane w najbliższej okolicy działki. Decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana, gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego.

Projekt budowlany

Jeśli nasza inwestycja zakłada wybudowanie zupełnie nowego obiektu, inwestor musi zlecić projektantowi opracowanie odpowiedniego projektu budowlanego dopasowanego do działki budowlanej, na której ma powstać dana inwestycja. Przygotowując dokument projektant bierze pod uwagę takie elementy jak: wytyczne wskazane w decyzji o warunkach zabudowy oraz przepisy związane z dopuszczalnymi odległościami projektowanego budynku od granic działki oraz od innych budynków, urządzeń oraz budowli.  Dokładna lokalizacja obiektu wraz z projektowanymi przyłączami wyrysowywana jest w Planie Zagospodarowania Terenu, tj. na Mapie pobranej z Wydziału Geodezji.

Pozwolenie na budowę

Wymagane czy nie? Uchwalone w minionym roku zmiany wprowadzone w prawie budowlanym rozszerzyły zakres inwestycji objętych zgłoszeniem - wcześniej więcej inwestycji wymagało uzyskania pozwolenia na budowę. Po zmianach doszła też nowa forma procedury tj. „zgłoszenie z projektem”. Warto zaznaczyć, że pozwolenie jest nadal obligatoryjne przy budowie bliźniaków czy domów szeregowych, ale już całkowicie zbędne w przypadku np. budowy wolno stojącego, parterowego budynku gospodarczego, garażu, altany, przydomowego ganku, domków letniskowych, basenu, oczka wodnego czy w przypadku przebudowy domu. Pozwolenie na budowę oraz zgłoszenie należy złożyć w starostwie (lub w urzędzie miasta na prawach powiatu), w odpowiednim wydziale architektoniczno-budowlanym wraz z czterema egzemplarzami projektu, wymaganymi uzgodnieniami oraz oświadczeniem o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane.

Zawiadomienie organów o planowanym rozpoczęciu robót

Inwestor może rozpocząć roboty budowlane po upływie 30 dni od zgłoszenia budowy i złożenia odpowiedniej dokumentacji. Oczywiście tylko wtedy, gdy właściwy organ (starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu) nie wniesie w tym czasie sprzeciwu w formie decyzji. Jeśli takiej nie wyda, oznacza to, że inwestor może spokojnie zaczynać swoją inwestycję - działa tutaj tzw. zasada milczącej zgody. Do zawiadomienia należy również dostarczyć takie dokumenty, jak: oświadczenie kierownika budowy (robót) o przyjęciu obowiązku kierownika budową (robotami budowlanymi) oraz oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego o przyjęciu obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego.

Prośba o wydanie Dziennika Budowy

W momencie złożenia zawiadomienia o rozpoczęciu robót, inwestor jednocześnie występuje o wydanie dziennika budowy - urzędowego dokumentu przebiegu robót budowlanych, który uwzględnia wszelkiego typu zdarzenia i sytuacje zachodzące w trakcie trwania budowy. Na czas budowy dziennik trafia w ręce kierownika budowy, który ma za zadanie prawidłowe jego prowadzenie oraz przechowywanie. Dziennik budowy nie zawsze jest dokumentem obligatoryjnym. Jego prowadzenie nie jest konieczne podczas inwestycji, które nie wymagają pozwolenia na budowę i które podlegają jedynie zgłoszeniu właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Umowa o roboty budowlane

Wybierając firmę wykonawczą pod daną budowę, inwestor sprawdza jej doświadczenie, referencje oraz wiarygodność. Nierzadko konkretna firma jest wybierana za pomocą przetargu. Gdy obie strony dochodzą do porozumienia, wówczas spisywana jest umowa na roboty budowlane. Podstawowym zadaniem takiej umowy jest zabezpieczenie interesu obydwu podmiotów - zarówno inwestora, jak i wykonawcy oraz uniknięcia jakichkolwiek nieporozumień. Umowę należy sporządzić więc w jak najbardziej doprecyzowany i szczegółowy sposób.

Przekazanie i odbiór kolejnych etapów budowy

Bardzo ważne jest by inwestor pamiętał o protokołach przekazania wykonawcy terenu budowy. W momencie jej przekazania to na wykonawcy leży odpowiedzialność za wszelkie szkody powstałe na tym terenie. W protokole powinny zostać zamieszczone dokładne informacje dotyczące stron, miejsca i daty sporządzenia protokołu, nazwy inwestycji, miejsca położenia terenu budowy, w tym prac, które zostały na nim już wykonane. Protokoły odbioru dzielimy natomiast na: częściowe (polegają na częściowym przyjmowaniu robót przez inwestora), końcowe (podpisywane po zakończeniu wszystkich robót objętych umową) oraz ostateczne (strony umawiają się na ten rodzaj odbioru, następuje on po upływie umówionego okresu gwarancji/rękojmi).

Zawiadomienie o zakończeniu budowy/ pozwolenie na użytkowanie

Zarówno zawiadomienie o zakończeniu budowy jak i wniosek o pozwolenie na użytkowanie składa się do Powiatowego Inspektoratu Nadzoru. Do obydwu dokumentów należy dołączyć oryginał dziennika budowy, oświadczenie kierownika budowy, oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, protokoły badań etc. Budowa zostaje oficjalnie zakończona, jeśli Powiatowy Inspektorat Nadzoru nie wyrazi żadnego sprzeciwu w ciągu 14 dni od otrzymania zawiadomienia.

Pozwolenie na użytkowanie wymagane jest wtedy, gdy odbiór dotyczy domów wielorodzinnych, samowolnie zrealizowanych obiektów budowlanych lub jest to odbiór częściowy, po którym budynek będzie wykorzystywany. Jeśli inwestycja wymaga uzyskania pozwolenia na użytkowanie, to aby budynek został odebrany, na budowie musi zostać przeprowadzona obowiązkowa kontrola. Kontrolę przeprowadza Urząd Nadzoru Budowlanego w terminie do 21 dni od daty złożenia wniosku.

Inwestycja budowlana wymaga spełnienia odpowiednich formalności. Dobrze mieć świadomość po jakie dokumenty musimy sięgnąć i komu je przedłożyć. Rozpoczynając prace warto już na samym początku zwrócić uwagę na to, by cała dokumentacja była prowadzona w rzetelny i prawidłowy sposób. Pomocne mogą się okazać różnego typu serwisy dostępne w sieci, które można wypróbować zupełnie za darmo.