Gwarancja zapłaty za roboty budowlane - czy warto się zabezpieczyć?

Jako wykonawca możesz zażądać od inwestora gwarancji zapłaty za umówione roboty. Zyskujesz w ten sposób pewność, że niezależnie od okoliczności otrzymasz wynagrodzenie. W razie zwłoki inwestora pieniądze przeleje Ci po prostu bank lub ubezpieczyciel. Jeśli jednak trafisz na sumiennego i wypłacalnego kontrahenta, spokojny sen może Cię trochę kosztować. Wyłożone przez inwestora koszty gwarancji (ok. 4 – 6 % wartości kontraktu) spadną na Ciebie.

Gwarancja zapłaty za roboty budowlane to usługa, którą inwestor wykupuje w banku lub firmie ubezpieczeniowej. W gwarancji określa się dokładnie warunki, pod jakimi gwarant zamiast inwestora wypłaci wynagrodzenie wykonawcy za wykonane roboty. Przez długi czas gwarancja była wyłącznie kwestią umowy. Przy większych kontraktach strony uzgadniały, czy z niej skorzystają czy nie i kto pokryje koszty. Zmieniła to ustawa z dnia 9 lipca 2003 r. o gwarancji zapłaty za roboty budowlane (Dz. U Nr 180, poz. 1758 z późn. zm). Teraz, nawet jeśli strony nie porozumieją się co do gwarancji, wykonawca zawsze może gwarancji takiej zażądać już po zawarciu umowy.

Tylko umowa o roboty budowlane

Ustawę stosuje się tylko do umów, których przedmiotem jest wykonywanie robót budowlanych w rozumieniu przepisów prawa budowlanego. Chodzi więc tylko o takie przedsięwzięcia, jak budowa, a także prace polegające na montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego, gdzie uczestnikami procesu budowlanego poza inwestorem i wykonawcą, są m.in., inspektor nadzoru i kierownik budowy. Gwarancji w oparciu o powołaną ustawę nie można zażądać przy mniejszych przedsięwzięciach, to jest takich, które nie wymagają pozwolenia na budowę lub zgłoszenia (np. remont mieszkania, wyłożenie terakoty w hipermarkecie), które realizowane są na podstawie umowy o dzieło.

Jak i kiedy żądać gwarancji

Gwarancja zapłaty to gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa lub też akredytywa albo poręczenie banku udzielone wykonawcy na zlecenie zamawiającego (inwestora). W umowie o roboty budowlane nie można wyłączyć prawa do żądania takiej gwarancji. Nawet jeśli umowa zabrania lub milczy na temat gwarancji, wykonawca może jej zażądać w każdym czasie. Tak będzie z resztą w praktyce. Ustawa zagwarantowała prawo żądania gwarancji właśnie w tych przypadkach, w których strony nie zgodziły się na to w samej umowie.

Z żądaniem gwarancji na podstawie ustawy wykonawca występuje w każdym czasie, z zasady po zawarciu umowy. Z Twojego punktu widzenia sprawa jest prosta. Wystarczy pismo do inwestora, w którym żądasz dostarczenia gwarancji. Możesz żądać gwarancji do wysokości umówionego wynagrodzenia z uwzględnieniem ew. zleceń dodatkowych; zarówno przed przystąpieniem do robót, jak i w ich trakcie. Inwestor nie może z tego powodu wycofać się z umowy. Nie tylko jest zobowiązany uzyskać gwarancję, ale sporo straci, gdy tego nie zrobi. Jeśli bowiem nie uzyska żądanej gwarancji (bo np. bank mu jej odmówi), jako wykonawca będziesz mógł zaniechać umówionych robót, zachowując prawo do wynagrodzenia. Wynagrodzenie może zostać pomniejsze tylko o to, co zaoszczędziłeś nie wykonując robót (chodzi np. o materiały, wynagrodzenie podwykonawców i robotników, o ile udało się na tym zaoszczędzić). Obejmie jednak zawsze co najmniej założoną marżę. Można ponadto dochodzić odszkodowania lub kar umownych, jeśli prawo do nich zastrzeżono w umowie.

Jak wyglądają rozliczenia

Jeśli na Twoje żądanie inwestor przedstawił gwarancję, a Ty wykonałeś umówione prace, rozliczenia wyglądają następująco. Z reguły po wykonaniu umówionych robót i podpisaniu protokołu odbioru wystawiasz inwestorowi fakturę. Jeśli ten nie zapłaci w umówionym terminie, fakturę możesz zanieść do banku lub ubezpieczyciela, który udzielił gwarancji. Ten, po sprawdzeniu dokumentów, wypłaci Ci należne wynagrodzenie, a ciężar rozliczeń z inwestorem spadnie na niego. W takiej sytuacji koszty gwarancji pozostaną przy inwestorze. Ty wychodzisz na czysto, z terminowo uregulowaną fakturą. Inaczej rzecz się ma, gdy za wystawioną fakturę inwestor zapłaci w terminie. W takim wypadku, zgodnie z art. 4 ust. 3 ustawy zamawiający (inwestor) może od Ciebie żądać zwrotu kosztów udzielonej gwarancji (które musiał zapłacić bankowi lub ubezpieczycielowi). Koszty te wynoszą z reguły od 4 – 6 % wartości gwarancji. Mogą być jednak wyższe, szczególnie w przypadku podmiotów o wątpliwej kondycji finansowej.

Czy to się opłaca?

Wszystko zależy od tego, jak oceniamy kontrahenta i na ile mu ufamy. Najlepiej o gwarancji porozmawiać jeszcze przed zawarciem umowy o roboty budowlane. Wówczas jej udzielenie można wpisać do umowy, ustalając też kto i ile za to zapłaci (dzieląc się kosztami np. po połowie). W takim przypadku sytuacja jest jasna. Z jednej strony gwarantujemy sobie zapłatę, z drugiej wiemy, ile będzie nas to kosztowało. Jeśli nie uzgodnimy sprawy w umowie, ale zażądamy gwarancji w oparciu o omówioną ustawę, musimy liczyć się z kosztami. Z jednej strony jesteśmy pewni, że nie pracujemy za darmo, z drugiej – musimy się liczyć z tym, że jeśli inwestor zapłaci na czas za naszą fakturę, spadną na nas do końca nie znane koszty gwarancji. Pewność uzyskania zapłaty za wykonane roboty może być jednak warta tej ceny.

Opracowanie według stanu prawnego na 14.02.2010 r.

Artykuł opracowany przez