Jak uzyskać decyzję o warunkach zabudowy?

Jeśli działka, na której chcemy realizować inwestycję, nie została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (gminy nie mają obowiązku obejmowania planami całego obszaru) określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy innych niż inwestycje celu publicznego - ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta.

Zagadnienie to reguluje art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2. teren ma dostęp do drogi publicznej;
3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Ad. 1. kontynuacja istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych

Wymóg ten oznacza konieczność dostosowania projektowanej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym (zagospodarowanie terenu) i architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów). Jest to tzw. zasada dobrego sąsiedztwa. Mówiąc prościej – planowana inwestycja musi upodobnić się do sąsiedniej zabudowy. Jeśli np. dach sąsiada jest skośny, nasz powinien zachować podobne parametry. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół działki, której dotyczy wniosek obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w omawianym przepisie. Granice analizowanego obszaru wyznacza się na kopii mapy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej niż 50 m. Pojęcie „działki sąsiedniej” oznacza, że musi to być działka, na której roboty budowlane, polegające na budowie obiektów budowlanych, zostały już zrealizowane, przy czym należy uznać, iż nie będzie tu chodziło tylko o działkę graniczącą bezpośrednio z działką inwestora, lecz raczej o pewien obszar tworzący urbanistyczną całość, pozwalający organowi dokonać jak najlepszej oceny sytuacji faktycznej pod względem możliwości zrealizowania planowanej inwestycji przy zachowaniu ustawowych warunków. Działka sąsiadująca jest to działka położona bezpośrednio przy granicy ewidencyjnej działki, na której ma być realizowane zamierzenie inwestycyjne, stykająca się z tą działką, otaczającą ją. Pojęcie działka sąsiednia jest rozumiane jako działka położona w pobliskim, okolicznym sąsiedztwie działki, na której ma być realizowane zamierzenie inwestycyjne i obejmuje ono zarówno działki bezpośrednio przylegające do działki podlegającej zainwestowaniu, jak i działki ościenne. Wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym należy uznać, w ujęciu funkcjonalnym, za działki sąsiednie.

Określenie cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawach warunków zabudowy.

Zgodnie z ust. 4 wymogu tego nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Ad. 2. dostęp do drogi publicznej

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy, przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej;

Za wystarczające należy uznać, gdy właścicielem zarówno działki na której ma być realizowana inwestycja, jak i działki sąsiedniej, bezpośrednio przyległej do drogi publicznej jest ten sam podmiot.

Ad. 3. zapewnienie wystarczającego uzbrojenia terenu

Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Zagwarantowanie oznacza zapewnione w drodze umowy nie jest równoznaczne z obowiązkiem legitymowania się taką umową już w momencie starania się o wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ale posiadanie zapewnienia, gwarancji że taka umowa w przyszłości zostanie zawarta. Zatem w przedmiotowej materii należałoby uznać za wystarczając „dokument w rodzaju promesy”, z ewentualnym projektem danej umowy.

Ad. 4. teren nie wymagający zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne

W sytuacji gdy teren potencjalnego zainwestowania nie posiadał zgody na przeznaczenie na cele nierolnicze i nieleśne w nieobowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, należy rozważyć, czy wymaga, czy też nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne, o której mowa w art. 7 ust. 2 ustawy z 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Jeśli teren takiej zgody nie wymaga, warunek jest spełniony.

Ad. 5. zgodność z przepisami odrębnymi

Tytułem przykładu, przedsięwzięcie zlokalizowane na terenie otuliny parku narodowego może być zrealizowane, mając na uwadze potrzebę ochrony parku oraz ewentualnie, czy konieczne jest zachowanie określonych warunków szczególnych aby ochronę tę zapewnić. Tego typu wymogi wynikają z ustawy o ochronie przyrody.

Opracowanie według stanu prawnego na 14.02.2010 r.

Artykuł opracowany przez