Kiedy wykonawca odpowiada za wady

Klient jest niezadowolony z wyniku wykonanych przez Ciebie robót budowlanych? Sprawdź, jakie są w takiej sytuacji jego uprawnienia z tytułu rękojmi za wady wykonanego obiektu (robót budowlanych), i jak się przed nimi bronić.

1. ZA CO ODPOWIADA WYKONAWCA

Wykonawca ponosi odpowiedzialność za wady wykonanego obiektu budowlanego (robót budowlanych) na podstawie rękojmi, jeżeli: 1) istnieją wady fizyczne obiektu (robót), 2) wady wynikają z przyczyn tkwiących w obiekcie przed dokonaniem odbioru budynku (robót) przez inwestora, 3) inwestor w protokole odbioru zaznaczył istnienie konkretnych wad.

Wady fizyczne obiektu istnieją, jeżeli:

1. obiekt został wykonany niezgodnie z:

• umową,
• projektem,
• pozwoleniem na budowę (jeżeli było ono wymagane),
• przepisami Prawa budowlanego,
• zasadami wiedzy technicznej,

2. oraz jednocześnie obiekt z powodu wad ma zmniejszoną wartość lub użyteczność.

Wykonawca odpowiada za takie wady obiektu (robót), które były widoczne już w momencie odbioru lub ujawniły się później, ale powstały z przyczyn istniejących już w momencie odbioru (np. wady konstrukcyjne powodujące późniejsze pękanie ścian budynku). Inwestor powinien więc w swoim interesie dokładnie zbadać obiekt (efekt robót) przed dokonaniem odbioru. W protokole odbioru należy zaznaczyć wszystkie istniejące wady oraz sprecyzować terminy ich usunięcia. Wykonawca będzie zwolniony z odpowiedzialności za wady, jeżeli inwestor, zachowując należytą staranność, nie stwierdzi w momencie odbioru żadnych wad. W przypadku wad, które ujawnią się po dacie odbioru, należy je wykonawcy zgłosić w terminie miesiąca od daty wykrycia.

2. CO MOŻE INWESTOR

Uprawnienia inwestora różnią się zależnie od rodzaju wad, jakimi dotknięty jest obiekt (roboty). Wady te mogą być:

• istotne lub nieistotne,
• dające się usunąć lub nieusuwalne.

Jeżeli obiekt (roboty) posiada wady istotne, których nie da się usunąć (powodują, iż obiektu nie można użytkować zgodnie z jego przeznaczeniem) – inwestor może odstąpić od umowy. Odstąpienie polega na złożeniu oświadczenia o odstąpieniu, czyli np. wysłaniu do listem poleconym. Strony muszą wówczas zwrócić wszystko, co nawzajem sobie świadczyły. Zwrotowi będzie więc podlegała np. zaliczka wypłacona wykonawcy czy też dostarczone mu materiały budowlane. Uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługuje również wówczas, gdy nadających się do usunięcia wad istotnych wykonawca nie zdoła naprawić w wyznaczonym terminie.

W przypadku, gdy wady nie są istotne, lecz nie można ich usunąć (tzn. pomimo ich istnienia obiekt można użytkować), inwestor może obniżyć wynagrodzenie wykonawcy. Obniżenie wynagrodzenia powinno być adekwatne do utraty wartości zarówno użytkowej, jak i estetycznej.

Jeżeli wady nadają się do usunięcia, inwestor może żądać ich usunięcia w wyznaczonym przez niego terminie. Jeżeli wykonawca nie usunie wad w terminie, inwestor może obniżyć jego wynagrodzenie. Wykonawca może jednak odmówić usunięcia wad, jeżeli wiązałoby się to z nadmiernymi kosztami.

Jeżeli pomimo stwierdzonych wad wykonawca nie chce wykonać swoich obowiązków związanych z rękojmią, inwestorowi pozostaje droga sądowa. Należy pamiętać, aby przed wytoczeniem powództwa cywilnego zebrać wszelkie niezbędne dowody – umowę, faktury, projekty, dokumentację techniczną. Niekiedy niezbędnym może się okazać skorzystanie z usług rzeczoznawcy, który wykona dla nas specjalistyczną ekspertyzę dotyczącą zaistniałych wad obiektu (robót). Jeżeli wykonawca wyrazi zgodę, można sprawę zgłosić do polubownego sądu konsumenckiego. Postępowanie przed takim sądem jest tańsze i szybsze od tradycyjnego, więc warto to rozważyć.

Z uprawnień z tytułu rękojmi można skorzystać przed upływem 3 lat od daty odbioru obiektu (robót). Po upływie tego terminu można żądać co najwyżej odszkodowania za szkodę, która jest efektem wad (np. w wysokości kosztów naprawienia wady przez innego wykonawcę).

Opracowanie według stanu prawnego na 14.02.2010 r.

Artykuł opracowany przez