Legalizacja samowoli budowlanej: trzeba legalizować budynek z 1910 roku!

Budynek ścianą z otworami okiennymi jest usytuowany w granicy działki. Problem w tym, że taki stan utrzymuje się od 1910 roku (w tym roku został on wzniesiony). Zdaniem WSA w Warszawie nie wyklucza to procedury legalizacyjnej. Organ powinien zbadać, jakie przepisy regulowały odległość budynków od granicy działki w tym okresie i uzależnić od tego wynik postępowania w przedmiocie legalizacji.

Obowiązek legalizacji, jak wynika z przywołanego orzeczenia (wyr. WSA z 28.01.2010 r., VII SA/Wa 1598/09), nie podlega przedawnieniu. Legalizacja samowoli budowlanej przebiega co do zasady na podstawie przepisów, które obowiązywały w chwili wznoszenia budynku lub budowli. Podstawową sankcją za samowolę jest nakaz rozbiórki, jednak – pod różnymi warunkami (w zależności od daty zakończenia budowy i jej zgodności m.in. z przepisami techniczno-budowlanymi oraz z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego) możliwa jest jej legalizacja. Legalizacja samowoli wzniesionych od 11 lipca 2003 r. wiąże się m.in. z obowiązkiem uiszczenia opłaty legalizacyjnej, która może wynieść kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy złotych.

Samowole powstałe przed 1 stycznia 1995 r.

Zgodnie z art. 103 ust. 1 obecnie obowiązującego Prawa budowlanego do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe. Może to okazać się korzystne, gdyż poprzednio obowiązuję przepisy nie przewidywały opłat legalizacyjnych.

Przepisy dotychczasowe, to przepisy ustawy Prawo budowlane z 1974 r. Obiekty samowolnie wzniesione – jak wynika z przywołanego stanowiska WSA, choćby na początku ubiegłego wieku -  po obiekty wybudowane przed 1 stycznia 1995 r. podlegają legalizacji na podstawie tej ustawy. Przy czym, ustawa ta reguluje jedynie procedurę legalizacji (lub rozbiórki). To, czy organ nakaże rozbiórkę (względnie przeróbkę) obiektu, zależy w dużej mierze od zgodności z przepisami techniczno-budowlanymi. Rozstrzygają przepisy z daty wznoszenia budynku.

Zgodnie z art. 37 Prawa budowlanego z 1974 r., obiekty budowlane lub ich części, będące w budowie lub wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w okresie ich budowy, podlegają co do zasady przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność Państwa, jeżeli:

1. znajdują się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę, lub
2. powodują bądź w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia.

Jeśli jednak samowola jest zgodna z przepisami o planowaniu przestrzennym i nie zagraża życiu, zdrowiu lub innym czynnikom wskazanym w pkt. 2, właściwy organ wydaje inwestorowi, właścicielowi lub zarządcy decyzję nakazującą wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek, niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego, terenu nieruchomości lub strefy ochronnej do stanu zgodnego z przepisami.

Samowole powstałe między 1 stycznia 1995 r. a 10 lipca 2003 r.

Ustawa Prawo budowlane z 1994 r. zdecydowanie zaostrzyła przepisy dotyczące samowoli, przyjmując zasadę, że sankcją za samowolę budowlaną jest rozbiórka obiektu. Art. 48 wymienionej ustawy stanowił, że właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę albo zgłoszenia, bądź też pomimo wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ. Jednocześnie art. 49 ustawy wprowadzał wyjątek od przedstawionej zasady ogólnej- nie można było nakazać rozbiórki, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia zakończenia budowy obiektu budowlanego lub jego części. Na właścicielu spoczywał wówczas obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. Jeżeli jednak właściciel obiektu budowlanego nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie, przepis art. 48 stosowany był odpowiednio (art. 49 ust. 2 prawa budowlanego).

Ustawa z dnia 22 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane, ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych ustaw zawęziła zakres określonych w art. 49 ust. 1 wyjątków od zasady, że sankcją za samowolę budowlaną jest rozbiórka obiektu, wprowadzając dodatkową przesłankę stosowania wymienionego przepisu. W myśl art. 49 ust. 1 w nowym brzmieniu, właściwy organ nie mógł nakazać rozbiórki, jeżeli upłynęło 5 lat od dnia zakończenia budowy obiektu budowlanego lub jego części, a jego istnienie nie naruszało przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nowa regulacja prawna weszła w życie 24 grudnia 1997 r.

Samowole powstałe po 10 lipca 2003 r.

Kolejną zmianę rozważanych przepisów wprowadziła ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz o zmianie niektórych ustaw. Ustawodawca złagodził sankcje za samowolę budowlaną, rozszerzając zakres wyjątków od zasady, że w razie samowoli budowlanej właściwy organ wydaje nakaz rozbiórki obiektu. Ustawa z 27 marca 2003 r. wprowadziła możliwość legalizacji budowy prowadzonej bez wymaganego pozwolenia na budowę, jeżeli budowa ta:

1. jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
2. nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

W razie łącznego spełnienia obu wymienionych przesłanek, właściwy organ wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. W postanowieniu tym ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie, określonych w art. 33 ust. 2 i 3 ustawy dokumentów, składanych co do zasady z wnioskiem o pozwolenie na budowę, a także zaświadczenia organu właściwego w sprawach ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu o zgodności obiektu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dopiero w przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie tych obowiązków właściwy organ wydaje decyzję o rozbiórce. Inwestor, który spełnił wymienione obowiązki, występuje z wnioskiem o wydanie decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona. Przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych, właściwy organ bada:

1. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
2. kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,
3. wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.

Organ ten ustala ponadto w drodze postanowienia wysokość opłaty legalizacyjnej. Do opłaty legalizacyjnej stosuje się przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1, wymierzanych w razie nieprawidłowości na budowie, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. Kara, o której mowa w tym przepisie, stanowi iloczyn stawki opłaty, współczynnika kategorii obiektu budowlanego i współczynnika wielkości obiektu budowlanego. Wartość współczynnika kategorii obiektu budowlanego wynosi od 1 do 15, natomiast wartość współczynnika wielkości obiektu budowlanego wynosi od 1 do 2,5. Stawkę opłaty wynosi 500 zł. W rezultacie wysokość opłaty legalizacyjnej może wynieść  od 25 000 do 937 500 złotych.

Coraz łatwiej o legalizację, ale trzeba płacić

W ostatnich latach, zarówno zmiany prawa, jak i praktyka orzecznicza zmierza w kierunku ułatwienia legalizacji samowoli budowanej. I tak, na obszarach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego jedną z przesłanek legalizacji samowoli jest zgodność obiektu z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jeszcze niedawno przyjmowano, że decyzja ta winna być ostateczna w dniu wszczęcia postępowania. Obecnie właściciel może uzyskać decyzję o warunkach zabudowy także w trakcie procedury legalizacyjnej.

Innym warunkiem legalizacji jest zgodność obiektu z przepisami techniczno-budowlanymi. Sądy administracyjne stają jednak na coraz bardziej liberalnym stanowisku, że także w ramach procedury legalizacyjnej inwestor może starać się o zgodę na odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych. Organ nadzoru budowlanego w szczególnie uzasadnionych przypadkach winien rozważyć wystąpienie do właściwego ministra o zgodę na takie odstępstwo także bez wniosku strony.

Opracowanie według stanu prawnego na 15.08.2010 r.

Artykuł opracowany przez