Na co uważać podpisując umowę o roboty budowlane

Podejmując się wykonania robót budowlanych warto zawrzeć umowę na piśmie. Zawarcie w treści umowy omówionych postanowień pozwoli zabezpieczyć nasze interesy w toku procesu budowlanego.

Treść umowy o roboty budowlane może się różnić w zależności od skali i wartości robót.
W każdym przypadku należy oznaczyć strony umowy i datę jej zawarcia. Ponadto należy uregulować takie kwestie, jak:

• sposób dostarczenia wymaganej dokumentacji technicznej,
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
• sposób obliczenia i forma płatności wynagrodzenia,
• termin przekazania placu budowy,
• materiały budowlane,
• terminy odbiorów częściowych i odbioru końcowego,
• nadzór inwestorski i kierownik budowy (kierownik robót),
• dopuszczalność zawierania umów z podwykonawcami,
• odpowiedzialność wykonawcy (m.in. za szkody na placu budowy, wady wykonanego obiektu),
• możliwość wypowiedzenia umowy,
• kary umowne.

W pierwszych paragrafach umowy powinniśmy wyraźnie określić przedmiot robót, czyli obiekt, który będziemy wykonywać. Warto też zaznaczyć, jaki zakres prac będziemy realizować samodzielnie i czy zamawiający wyraża zgodę na zawieranie przez nas umów z podwykonawcami. Jeżeli pominiemy tę kwestię, wówczas będziemy musieli każdorazowo uzyskać zgodę inwestora przed zleceniem prac podwykonawcom. Termin rozpoczęcia i zakończenia prac (oraz odbiorów częściowych, jeżeli takowe dopuszczamy) można oznaczyć bezpośrednio w umowie lub w harmonogramie, który będzie stanowić załącznik do umowy. Pamiętajmy, że przed rozpoczęciem prac musimy przejąć plac budowy, najlepiej na podstawie protokołu zdawczo-odbiorczego. Od momentu przekazania ponosimy  bowiem odpowiedzialność za wszelkie szkody powstałe na placu budowy.

Sposób wynagrodzenia również powinien być określony w umowie. Może to być wynagrodzenie ryczałtowe lub kosztorysowe. Jeżeli wybierzemy ryczałt, to cena ustalona w umowie nie będzie mogła ulec podwyższeniu, nawet jeżeli w toku prac okaże się, iż budowa będzie bardziej kosztowna, niż zakładaliśmy. Wynagrodzenie ryczałtowe stosuje się z zasady tylko w przypadku mniejszych inwestycji, bowiem z reguły wiąże się ze zbyt dużym ryzykiem dla wykonawcy. Natomiast kosztorys to zestawienie potrzebnych materiałów i nakładu pracy, z podaniem cen jednostkowych. Ma z zasady charakter orientacyjny, natomiast ostateczną podstawą rozliczeń stanowi tzw. kosztorys powykonawczy, sporządzany przez wykonawcę po ukończeniu robót.

W umowie można także uwzględnić wynagrodzenie częściowe w przypadku, gdy odbiór obiektu będzie odbywać się partiami. Co więcej, warto w umowie umieścić zastrzeżenie, iż w przypadku konieczności wykonania prac dodatkowych, inwestor wypłaci nam dodatkowe wynagrodzenie. Nie można zapomnieć o uregulowaniu kwestii związanych z materiałami budowlanymi oraz urządzeniami niezbędnymi do wykonywania prac budowlanych. Musimy bowiem wiedzieć, czy powinniśmy je na potrzeby budowy pozyskać sami, czy też dostarczy nam je inwestor. W tym pierwszym przypadku należy określić sposób rozliczenia za użyte przez nas materiały.

Warto określić, jakie osoby będą pełnić funkcję inspektora nadzoru (ze strony inwestora)
i kierownika robót (z naszej strony). Inspektor nadzoru to osoba szczególnie ważna dla inwestora. Będzie czuwać nad prawidłowością przebiegu prac budowlanych oraz uczestniczyć przy odbiorach częściowych i odbiorze końcowym obiektu. Z naszego punktu widzenia najistotniejszy jest kierownik budowy, który będzie m.in. prowadzić dla nas dokumentację budowy czy też występować do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych.

Zakres naszej odpowiedzialności również powinien zostać wyraźnie oznaczony w treści umowy. Należy zwrócić szczególną uwagę na odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady wykonanego obiektu. Warto określić, jaką wadę obiektu strony umowy będą uznawać za istotną. Odpowiedzialność z tytułu rękojmi, określoną przez przepisy Kodeksu cywilnego, można w umowie rozszerzyć, ograniczyć lub całkowicie wyłączyć. W celu ochrony naszych interesów powinniśmy także określić, czy dopuszczamy wypowiedzenie umowy, np. w przypadku, gdy:

• opóźnimy się z rozpoczęciem prac,
• inwestor stwierdzi, iż wykonujemy obiekt niezgodnie z umową i załączoną do niej dokumentacją techniczną,
• w toku odbioru inspektor nadzoru stwierdził wady obiektu.

Ostatnią istotną kwestią są kary umowne. Dokładne określenie ich wysokości oraz przypadków,
w jakich powinny zostać zapłacone, może niejednokrotnie uprościć dochodzenie ewentualnego odszkodowania. Możemy zastrzec, iż inwestor zapłaci nam karę umowną np. w przypadku zwłoki
w dostarczeniu dokumentacji technicznej lub zwłoki w przekazaniu placu budowy (określona kwota za każdy dzień zwłoki). Dopuszczalna jest także klauzula mówiąca o tym, że obok kary umownej strony mogą żądać odszkodowania uzupełniającego na zasadach ogólnych (na wypadek, gdyby szkoda przekraczała swoją wartością wysokość kary umownej).

Umowę należy sporządzić w dwóch egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron. Pamiętajmy, że integralną częścią umowy jest załączona do niej dokumentacja techniczna.

Umowa o roboty budowlane, czy o dzieło?

Powyższe uwagi mają odpowiednie zastosowanie do umowy o wykonanie robót o mniejszym zasięgu, np. drobnych prac remontowych. W przypadku mniejszych inwestycji, takich jak remont łazienki czy położenie parkietu lub posadzki, zawieramy jednak umowę o dzieło, a nie o roboty budowlane (niezależnie od nazwy, jaką jej nadamy). Przyjmuje się, że umowa o roboty budowlane jest zastrzeżona tylko dla inwestycji podlegających ustawie – prawo budowlane, a więc w uproszczeniu – wymagających pozwolenia na budowę lub co najmniej zgłoszenia.  W art. 3 pkt 7 Prawa budowlanego zawarta jest definicja „robót budowlanych” – należy przez nie rozumieć budowę, a także prace polegające na montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego.  Zgodnie z art. 17 tejże ustawy, uczestnikami procesu budowlanego jest inspektor i kierownik budowy. Wszelkie prace  niepodlegające bezpośrednio rygorom procesu inwestycyjnego z ustawy – prawo budowlane, to tak naprawdę umowy o dzieło. W tym przypadku nie musimy m.in. dokładnie sprawdzać dostarczonej nam przez zamawiającego dokumentacji czy też uzyskiwać jego zgody na wykorzystanie podwykonawcy. Co istotne, roszczenia wynikające z umowy o dzieło przedawniają się z upływem 2 lat od dnia oddania dzieła, a jeżeli dzieło nie zostało oddane - od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy miało być oddane. W przypadku umowy o roboty budowlane, obowiązują ogólne terminy przedawnienia (tj. 3 lata dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej).

Opracowanie według stanu prawnego na 14.02.2010 r.

Artykuł opracowany przez