Nie ma renty planistycznej przy darowiźnie
Wystarczy, że w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość sprzedawanej nieruchomości. Gmina przez 5 lat od wejścia w życie planu może się upomnieć nawet o 30% różnicy. Płaci sprzedawca. Do niedawna gminy ochoczo wymierzały rentę także darczyńcom. W uchwale 7 sędziów z 10 grudnia 2009 r., sygn. akt II OPS 3/09 takiej praktyce sprzeciwił się Naczelny Sąd Administracyjny.
Jeżeli w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wzrosła wartość nieruchomości, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, gmina pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Jest jedno istotne ograniczenie – gmina musi zawiadomić o wszczęciu postępowania o ustalenie tej opłaty w terminie 5 lat od wejścia w życie planu lub jego zmiany. W przeciwnym razie traci możliwość nałożenia opłaty. W praktyce oznacza to, że jeśli w związku z uchwaleniem miejscowego planu wzrasta wartość nieruchomości – aby uniknąć opłaty, trzeba powstrzymać się od zbycia nieruchomości przez 5 lat od wejścia w życie planu.
Podsumujmy: gmina może żądać renty planistycznej od byłego właściciela w przypadku:
- gdy uchwaliła lub zmieniła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
- w związku z nowym planem wzrosła wartość rynkowa nieruchomości (np. w związku z przeznaczeniem na cele budowlane terenów rolnych),
- właściciel sprzedał nieruchomość po wejściu w życie planu, a przed upływem 5 lat od tej chwili,
- przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu gmina skutecznie zawiadomiła byłego właściciela o wszczęciu postępowania w sprawie renty.
Co gorsza – były właściciel będzie często zaskoczony tym żądaniem. Gmina rzadko przepuści okazję podreperowania swojego budżetu. Ma ułatwione zadanie, gdyż o każdej sprzedaży dowiaduje się od notariusza. Na zgłoszenie roszczenia ma 5 lat od wejścia w życie planu. W celu ustalenia wysokości renty planistycznej powołuje rzeczoznawcę ds. wyceny nieruchomości. Biegły w operacie ustala, o ile w związku ze zmianą planu wzrosła wartość sprzedanej nieruchomości. Nie ma znaczenia, za ile faktycznie nieruchomość została sprzedana i czy były sprzedawca cokolwiek na tym zarobił. Wysokość renty planistycznej ustalana jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, z reguły na maksymalnym pułapie 30%.
Do niedawna wiele gmin nakładało opłatę planistyczną także w przypadku darowania nieruchomości. Dochodziło przez to do trudnych do zaakceptowania sytuacji, kiedy np. dziadkowie darowali wnukowi posiadany dom lub ziemię, a następnie musieli z tego tytułu płacić gminie rentę planistyczną, idącą często w dziesiątki tysięcy złotych. Rzecz była niejednolicie traktowana przez organy administracji. Część samorządowych kolegiów odwoławczych i sądów administracyjnych podzielała stanowisko gmin, a część uznawała, że nie ma mowy o rencie w razie darowizny. Rozbieżnościom w tej kwestii położyła kres uchwała 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 10 grudnia 2009 r., który staną na stanowisku, że pobieranie renty planistycznej nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej. Z przywołanego orzeczenia płyną jeszcze dwa ważne wnioski: czytając uzasadnienie wyroku można bronić tezy, że wszystkie darowizny winny być wolne od renty (a nie tylko te na rzecz osoby bliskiej). Ponadto, darowizna nie będzie mogła służyć obejściu prawa: jeśli to obdarowany sprzeda nieruchomość – gmina będzie mogła pobrać opłatę od niego.
Orzeczenie nie jest źródłem prawa i nie ma obowiązku się doń stosować. Zapewne upłynie jeszcze trochę czasu, zanim gminy zaczną je stosować. W każdym razie od tej chwili możemy być prawie pewni, że jeśli gmina obciąży nas opłatą za darowanie nieruchomości – wygramy spór z gminą przed samorządowym kolegium odwoławczym (lub dalej – wojewódzkim sądem administracyjnym).
Opracowanie według stanu prawnego na 14.02.2010 r.
Artykuł opracowany przez
