Odrolnienie gruntu
Jesteś właścicielem działki rolnej? Zanim zaczniesz jej zabudowę niezwiązaną z rolniczym wykorzystaniem musisz zmienić jej przeznaczenie, a potem jeszcze wyłączyć ją z produkcji rolnej. Poniżej krótki przewodnik po zasadach odrolnienia gruntów, które obowiązują od 2009 r.
O rolnym przeznaczeniu gruntu rozstrzyga zapis w ewidencji gruntów. Niezależnie od tego, za rolne uważa się m.in. grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu oraz pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych.
Grunty rolne podlegają innym niż normalnie zasadom podziału. Co do zasady, można je dzielić z pominięciem procedury przewidzianej w ustawie o gospodarce nieruchomościami, pod warunkiem wszakże, że w wyniku podziału powstaną działki o pow. co najmniej 0,3 ha. Podział gruntów rolnych na mniejsze działki jest co do zasady wyłączony. Podział taki stanie się możliwi albo z chwilą uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (i zgodnie z jego zasadami), albo z momentem wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Ponadto, rolne przeznaczenie gruntu wyklucza jego zabudowę na cele np. mieszkaniowe.
Dwa etapy odrolnienia
Wykorzystanie gruntu rolnego na cele nierolnicze wymaga przejścia dwuetapowej procedury: zmiany jego przeznaczenia, a następnie – wyłączenia z produkcji rolnej. Zmiana przeznaczenia gruntu powinna nastąpić w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Są jednak od tego pewne wyjątki, które pozwalają uzyskać decyzję o warunkach zabudowy działki rolniczej na terenie pozbawionym planu. Kolejnym etapem odrolnienia jest uzyskanie zgody na wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Bez tej decyzji nie dostaniemy pozwolenia na budowę. Jednak i w tym przypadku ustawodawca wprowadził pewne wyjątki.
W miastach można budować bez ograniczeń
I tak, z dniem 1 stycznia 2009 r. przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie stosuje się do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast. Oznacza to, że wykorzystanie gruntu rolnego położonego w granicach administracyjnych miasta na cele nierolnicze nie wymaga ani zmiany przeznaczenia, ani kosztownego wyłączenia z produkcji rolnej. Nierolnicza zabudowa gruntu położonego w graniach administracyjnych miasta jest możliwa albo na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (niewymagającego zgody na odrolnienie) albo na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, która także nie wymaga uzyskania zgody rolnej.
Zmiana przeznaczenia poza granicami administracyjnymi miast
Jeśli nasza nieruchomość o przeznaczeniu rolniczym położona jest poza granicami administracyjnymi miasta, zaś zwarty obszar projektowany do zmiany przeznaczenia przekracza 0,5 ha, zmiana przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze może nastąpić tylko w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wymaga ponadto zgody marszałka województwa i – co do zasady – ministra właściwego do spraw rolnictwa. Od 1 stycznia 2009 r. zastrzeżenie odrolnienia dla miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dotyczy jednak tylko użytków rolnych klas I-III. W konsekwencji, ze zmianą przeznaczenia na cele nierolnicze gruntów stanowiących użytki rolne klas IV – VI (zarówno gleby pochodzenia organicznego jak i nieorganicznego) – nie trzeba czekać na uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. zmiana przeznaczenia może nastąpić na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, pod warunkiem spełnienia pozostałych warunków (m.in. zasady dobrego sąsiedztwa).
Wyłączenie gruntu z produkcji rolnej
Kolejnym etapem na drodze do nierolniczego wykorzystania gruntu jest jego wyłączenie z produkcji rolnej w drodze decyzji właściwego starosty. Wydanie decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej jest konieczne przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Podobnie, jak w przypadku zmiany przeznaczenia, procedury tej od 2009 r. nie muszą przechodzić grunty położone w granicach administracyjnych miast. W pozostałym zakresie zasady wyłączenia z produkcji rolnej zależą od klasy i rodzaju gruntu.
I tak, decyzji o wyłączeniu z produkcji rolnej wymagają tereny wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb, oraz użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego. Oznacza to, że obecnie nie jest wymagane wyłącznie z produkcji rolnej gleb pochodzenia mineralnego klas IV, IVa, IVb, V i VI. Innymi słowy, w tym ostatnim przypadku uzyskamy decyzję o pozwoleniu na budowę bez potrzeby dostarczania decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej.
W przypadku gleb pochodzenia organicznego klas IV, IVa, IVb, V i VI położonych poza granicami administracyjnymi miast wyłączenie z produkcji rolnej jest wprawdzie wymagane, ale organ wydający decyzję jest związany wnioskiem, tj. nie może odmówić wyłączenia, a decyzja ma w tym zakresie charakter deklaratoryjny.
Jeśli wyłączenie gruntu z produkcji rolnej zgodnie z powyższymi zasadami wymaga wydania decyzji, z tytułu wyłączenia należy uiścić jednorazową należność oraz opłaty roczne. Obowiązek uiszczenia należności i opłat rocznych, nie dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej na cele budownictwa mieszkaniowego:
- do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;
- do 0,02 ha, na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.
Opracowanie według stanu prawnego na 05.12.2010 r.
Artykuł opracowany przez
