Opłata adiacencka w związku z podziałem nieruchomości
Od 22 października 2007 r. maksymalna stawka opłaty adiacenckiej od wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału to 30%. Wcześniej maksymalna stawka wynosiła aż 50%. Wysokość stawki określa indywidualne w każdej gminie, rada specjalną uchwałą. Opłatą możemy być obciążeni w ciągu 3 lat od dnia, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. Jaka więc będzie wysokość wymierzanej obecnie opłaty w przypadku, gdy podziału dokonano przed zmianą maksymalnej stawki procentowej?
Skutkiem podziału nieruchomości jest często wzrost wartości wydzielonych działek. Zgodnie z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami (zwanej dalej „ustawą”) wójt, burmistrz lub prezydent miasta może wydać decyzję ustalającą opłatę adiacencką, w przypadku gdy:
- podział został dokonany na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego,
- oraz wartość nieruchomości wzrosła w wyniku podziału.
Na ustalenie opłaty organ ma 3 lata od daty podziału (czyli dnia, w którym decyzja o podziale stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne). Wysokość opłaty zależna jest od stawki procentowej określonej w uchwale rady gminy, przy czym ustawa wyznacza maksymalną stawkę – 30%. Przed 22 października 2007 r., kiedy to weszła w życie nowelizacja ustawy, gmina mogła wprowadzić aż 50% stawkę. Do ustalenia opłaty stosuje się stawkę procentową z dnia podziału nieruchomości. Problem powstaje więc, gdy gmina po zmianie przepisów nie wydała nowej uchwały, uwzględniającej obowiązującą obecnie niższą stawkę (30%).
Powyższy problem jest przedmiotem wielu orzeczeń sądów administracyjnych. Do niedawna dominował pogląd, iż organ może nałożyć opłatę w wysokości 50% wzrostu wartości nieruchomości, jeżeli podziału dokonano przed zmianą ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadzającą stawkę 30%. Jedynym warunkiem jest obowiązywanie w dacie podziału uchwały gminy określającej stawkę w tej wyższej wysokości. Ocenę praw i obowiązków właściciela nieruchomości podlegającej podziałowi należałoby, zgodnie z tym tokiem rozumowania, oceniać wedle stanu prawnego obowiązującego w dacie dokonania podziału, a nie w dniu orzekania o opłacie adiacenckiej.
Ostatnio można jednak zaobserwować zmianę linii orzeczniczej w tym zakresie (por. m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dn. 13 listopada 2009 r., sygn. I SA/Wa 809/09, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Podnosi się, iż uchwały podjęte na mocy dawnego brzmienia przepisu art. 98 ust. 4 ustawy, dopuszczającego stawkę 50%, utraciły moc już przy poprzedniej nowelizacji z 2004 r. (wymuszonej niejako wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego), kiedy to ów przepis został uchylony. Bez znaczenia jest tu przeniesienie jego treści do art. 98a, gdyż akty wykonawcze, do których zalicza się również powyższe uchwały, tracą moc obowiązującą w przypadku uchylenia podstawy ich wydania.
Natomiast po nowelizacji z 2007 r. zmieniła się maksymalna dopuszczalna stawka opłaty. Ustawodawca nie skorzystał z możliwości wydania przepisów przejściowych, utrzymujących w mocy przez pewien okres uchwały określające stawkę 50%. Przestały one zatem obowiązywać – stały się niezgodne z przepisem upoważniającym do ich wydania. Tym bardziej po tej dacie nie mogą być więc podstawą ustalenia opłaty adiacenckiej. Rady gmin powinny wydać nowe uchwały, dostosowane do aktualnego stanu prawnego. Bez znaczenia jest w tym przypadku przepis art. 98 ust. 1a ustawy, który mówi, iż do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę obowiązującą w dniu, w którym dokonano podziału. Odnosi się on bowiem do możliwości kształtowania stawki w przedziale od 0% do 30%, zależnie od aktualnych na dany moment postanowień rady gminy.
Powyższe uwagi znalazły aprobatę również w glosach do wyroków traktujących o tym problemie (por. glosa do wyroku WSA z dnia 25 lutego 2009 r., Gdańskie Studia Prawnicze – Przegląd Orzecznictwa 2009, Nr 2, str. 177).
Podsumowując, jeżeli podział nieruchomości, której jesteśmy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym, nastąpił na nasz wniosek, a decyzja o podziale stała się ostateczna przed 22 października 2007 r., to możemy zostać obciążeni opłatą adiacencką w maksymalnej wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości i to tylko w wypadku, gdy uchwała rady gminy określa stawkę równą lub niższą.
Opracowanie według stanu prawnego na 20.02.2010 r.
Artykuł opracowany przez
