Pozwolenie na budowę: kiedy zaczynać roboty

Jeśli roboty budowlane wymagają pozwolenia, prace można rozpocząć dopiero, gdy decyzja o pozwoleniu na budowę stanie się ostateczna. Jednak nawet ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę może zostać podważona. 

Jeśli roboty budowlane wymagają pozwolenia, prace można rozpocząć dopiero, gdy decyzja o pozwoleniu na budowę stanie się ostateczna. Jednak nawet ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę może zostać podważona.

Inwestor, który prowadzi roboty bez wymaganego pozwolenia dopuszcza się samowoli budowlanej. Co prawda, jeśli obiekt spełnia wszystkie wymogi, może się skończyć bez nakazu rozbiórki (patrz legalizacja samowoli budowlanej), ale wiąże się z tym wiele wizyt w urzędach i wysoka opłata legalizacyjna. Lepiej nie ryzykować.

Roboty można zacząć w dniu, w którym decyzja o pozwoleniu na budowę staje się ostateczna. Wbijając łopatę wcześniej inwestor ryzykuje, że sąsiad odwoła się od decyzji. Jeśli na skutek odwołania decyzja zostanie uchylona lub zmieniona, prowadzone roboty staną się samowolą ze wszystkimi tego skutkami (wstrzymanie budowy, nakaz rozbiórki, opłata legalizacyjna).

Walor ostateczności decyzja otrzymuje z momentem, w którym nikt się od niej nie odwoła. Pozwolenie na budowę może skarżyć inwestor oraz najczęściej jego sąsiedzi. Każdy ma na to 14 dni. Termin liczy się od momentu doręczenia decyzji. Nie możemy się jednak sugerować datą, w której my otrzymaliśmy decyzję. Sąsiad mógł być w tym czasie na wakacjach. Jeśli odbierze awizowaną przesyłkę po dwóch tygodniach, dopiero wówczas zacznie mu biec 14-dniowy termin do wniesienia odwołania. Zanim ruszymy z budową, warto więc upewnić się w starostwie, czy decyzja została prawidłowo doręczona wszystkim stronom i czy wróciły wszystkie zwrotki. Dopiero od daty ostatniego doręczenia należy liczyć 14 dni, a później odczekać jeszcze dla pewności ok. tygodnia. Odwołanie ktoś mógł złożyć w ostatnim dniu na poczcie. W takim przypadku będzie skuteczne i zostanie rozpoznane po tym, jak wpłynie do organu. Jeśli od decyzji o pozwoleniu wniesiono odwołanie – roboty można rozpocząć albo w dniu jego oddalenia lub zmiany przez organ odwoławczy, a w razie jej uchylenia – dopiero po nabyciu waloru ostateczności przez ponowną decyzję o pozwoleniu na budowę.

Ostateczna decyzja pozwala rozpoczynać roboty. Nie daje jednak 100% pewności, że nikt nigdy nie zakwestionuje budowy. Ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę może bowiem zostać wzruszona na wiele sposobów. Po pierwsze, ostateczną decyzję można zaskarżyć do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Wprawdzie skarga nie wstrzymuje automatycznie wykonania decyzji, to jednak organ lub sąd mogą zadecydować o jej wstrzymaniu. Wówczas należy czekać na rozstrzygnięcie sprawy przed sądem. Przesłanką wstrzymania wykonania decyzji jest niebezpieczeństwo wyrządzenia znacznej szkody lub spowodowania trudnych do odwrócenia skutków. W przypadku realizacji procesu inwestycyjnego o taki skutek nietrudno.

Nawet jeśli nikt nie odwołał się od pozwolenia na budowę lub nie zaskarżył jej do sądu (albo postępowania zakończyły się korzystnie dla inwestora), nie ma zupełnej pewności, że inwestycja jest legalna. Każda, nawet ostateczna decyzja może zostać uznana za nieważną. W określonych przypadkach można także wznowić postępowanie w sprawie pozwolenia na budowę. Jest to możliwe nawet parę lat po jej zakończeniu. Najczęstsze przyczyny: któryś z sąsiadów nie brał udziału w postępowaniu (wznowienie) lub decyzja została wydana z rażącym naruszeniem prawa (np. jest sprzeczna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego). Co wtedy? Inwestycja nie jest wprawdzie uznawana za samowolę budowlaną w rozumieniu art. 48 Prawa budowlanego, ale podlega dostosowaniu do obowiązujących przepisów w trybie art. 51 ust. 1 pkt.1 i 2 oraz ust. 3 w związku z art. 51 ust.7 ustawy – Prawo budowlane. Skutkiem uchylenia decyzji o pozwoleniu na budowę może być w konsekwencji nakaz:

1. wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem, albo
2. rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części, bądź doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego.

Przy czym, nakaz rozbiórki traktuje się w tym przypadku jako ostateczność, dając pierwszeństwo środkom mającym na celu doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z prawem. W końcu inwestor budował na podstawie ostatecznej decyzji, a błąd popełnił organ administracji. Mimo wszystko zdarza się, że inwestycja jest na tyle sprzeczna z prawem, że jej dostosowanie jest niemożliwe lub nieopłacalne. Wówczas pozostaje przymusowa rozbiórka. Decyzję w tej sprawie można oczywiście skarżyć. Inwestor powinien rozważyć także dochodzenie odszkodowania od organu, który wydał wadliwe pozwolenie na budowę. Odszkodowanie może objąć nie tylko koszty inwestycji i jej rozbiórki, ale także np. zyski utracone w skutek niezrealizowania założonych zamierzeń biznesowych. Warunkiem dochodzenia odszkodowania jest jednak wykazanie, że to organ ponosi winę za wadę decyzji. 

Opracowanie według stanu prawnego na 29.12.2010 r.

Artykuł opracowany przez