Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

Posiadanie przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest koniecznym warunkiem rozpoczęcia procesu inwestycyjnego. Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane stanowi jeden z koniecznych załączników do wniosku o pozwolenie na budowę (art. 33 ust. 2 pkt 2 Prawa budowlanego).

Inwestor składając wniosek o pozwolenie na budowę nie musi udowadniać tytułu prawnego do nieruchomości za pomocą wszelkich środków dowodowych (np. załączać odpisu z księgi wieczystej). Wystarczy, że wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę składa, pod rygorem odpowiedzialności karnej,  oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Oświadczenie to może zostać skutecznie zakwestionowane w postępowaniu administracyjnym o wydanie pozwolenia na budowę. Dopiero wówczas konieczne stanie się dostarczenie przez wnioskodawcę stosownych dowodów prawa dysponowania nieruchomością na cele budowlane (np. odpisem z księgi wieczystej, umowy z właścicielem itp.).

Przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z:

• prawa własności,
• użytkowania wieczystego,
• zarządu,
• ograniczonego prawa rzeczowego albo
• stosunku zobowiązaniowego,

- przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych (art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego).

Tytuł do dysponowania nieruchomością musi być „niewątpliwy”. Prawa te należy oceniać według przepisów prawa cywilnego. Nie mogą one być ani domniemane, ani wykazywane warunkowo. Niewykazanie posiadania tego prawa przez inwestora jest podstawą odmowy udzielenia pozwolenia na budowę lub skutkuje stwierdzeniem nieważności pozwolenia na budowę wydanego bez wykazanego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, która objęta jest współwłasnością w częściach ułamkowych wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 KC). Jeśli nieruchomość objęta jest współwłasnością małżeńską, wnioskodawca powinien uzgodnić z małżonkiem zamierzoną inwestycję. Wprawdzie składając wniosek nie musi legitymować się jego formalna zgodą, ale ewentualny sprzeciw małżonka będzie równoznaczny z brakiem prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W przypadku użytkowania wieczystego, prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powstaje na podstawie umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, niezależnie od tego czy prawo to zostało ujawnione w księdze wieczystej, o ile z treści umowy wynika, że przedmiot umowy został wydany użytkownikowi wieczystemu, a właściciel gruntu jeszcze przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę wyraził zgodę na dysponowane gruntem na cele budowlane (wyr. SN z 6 listopada 1997 r., III RN 32/97, OSNP 1998, nr 13 poz. 386). W każdym razie, z umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste musi wynikać prawo użytkownika wieczystego do zabudowy nieruchomości gruntowej. Nie jest natomiast źródłem takiego prawa sama decyzja o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste.

W art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego chodzi o zarząd nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa lub gminy, przekształcony od 1 stycznia 1998 r. w trwały zarząd unormowany w art. 43 i nast. ustawy z dnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Całkowicie inny charakter ma natomiast zarząd wykonywany przez zarządcę ustanowionego przez Sąd na podstawie art. 203 KC Taki zarząd, sprawowany nie we własnym imieniu lecz w imieniu współwłaścicieli, ogranicza się wyłącznie do wykonywania czynności zwykłego zarządu i nie daje podstaw do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Udostępnienie nieruchomości dla celów budowlanych stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Ograniczonymi prawami rzeczowymi są obecnie użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka. Do dysponowania nieruchomością na cele budowlane znaczenie będą miały: użytkowanie, służebność i prawa spółdzielcze. Użytkownik może zbudować i użytkować nowe budynki na nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy użytkowania, pod warunkiem że dysponent nieruchomości w umowie użytkowania wyraził zgodę na dysponowanie jego gruntem na określony cel budowlany. Dopiero taki zapis daje inwestorowi prawo do dysponowania cudzą nieruchomością na cele budowlane.

Opracowanie według stanu prawnego na 14.02.2010 r.

Artykuł opracowany przez