Sprzedaż nieruchomości - opodatkowanie PIT

Sprzedajesz dom, działkę mieszkanie? To, na jakich zasadach rozliczyć podatek dochodowy i z jakich ulg podatkowych możesz skorzystać zależy od tego, kiedy stałeś się właścicielem sprzedawanej nieruchomości (decyduje data z aktu notarialnego). Niniejszy poradnik omawia nowe zasady opodatkowania obowiązujące dla nieruchomości nabytych począwszy od 2009 oraz te wcześniejsze.

O tym, na jakich zasadach rozliczyć się z urzędem skarbowym z tytułu sprzedaży nieruchomości decyduje moment jej nabycia. Obowiązują w tym zakresie trzy różne reżimy prawne:

1. dla nieruchomości nabytych w 2009 roku i później,
2. dla nieruchomości nabytych w okresie od 1.01.2007 do 31.12.2008 r.,
3. dla nieruchomości nabytych przed 1.01.2007 r.

1. Sprzedaż nieruchomości nabytej w 2009 roku i później

a) Zachowana zostaje zasada, zgodnie z którą opodatkowaniu podlega odpłatna sprzedaż nieruchomości dokonania wyłącznie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Innymi słowy, nieruchomość można sprzedać bez podatku po upływie 5-ciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym została zakupiona lub wybudowana.

b) Nadal obowiązuje zasada, zgodnie z którą w przypadku sprzedaży nieruchomości opodatkowaniu podlega dochód. Dochód to inaczej przychód (kwota uzyskana ze sprzedaży) pomniejszony o koszty uzyskania przychodu. Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią natomiast udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Jeśli więc na przykład sprzedajemy za 500 tys. zł mieszkanie kupione za 400 tys. – dochód do opodatkowania wyniesienie 100 tys. zł. Od tak wyliczonego dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19 %  (art. 30e ust. 1 PIT).

c) od 2009 r. nie obowiązuje ulga meldunkowa;

d) nowością jest ulga, podobna do tej obowiązującej do końca 2006 r., zgodnie z którą zwolniona z podatku jest wcześniejsza sprzedaż nieruchomości, o ile w ciągu dwóch lat od końca roku, w którym sprzedaliśmy nieruchomość - pochodzące z niej środki przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe:

• chodzi tu o zakup nie tylko prawa własności, ale także użytkowania wieczystego, spółdzielczego prawa do lokalu, remont lub rozbudowę istniejącej nieruchomości, spłatę kredytu zaciągniętego na wymienione cele (jednak tylko takiego, który zaciągnęliśmy przed uzyskaniem przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości),
• środki pochodzące ze sprzedaży mogą zostać przeznaczone na  cel mieszkaniowy realizowany w Polsce, Unii Europejskiej, Europejskim Obszarze Gospodarczym i Szwajcarii,
• w celu skorzystania z ulgi należy do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym sprzedaliśmy nieruchomość – złożyć w urzędzie skarbowym formularz PIT – 36. W rubryce 26 należy wpisać kwotę, którą przeznaczyliśmy lub w ciągu dwóch lat zamierzamy przeznaczyć na cele mieszkaniowe; powyższe wystarcza do zwolnienia wskazanej kwoty z podatku dochodowego. Od ewentualnej, niespożytkowanej nadwyżki zapłacimy podatek na normalnych zasadach

Wysokość dochodu zwolnionego z podatku oblicza się w następujący sposób:

1) najpierw należy ustalić udział wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości

przykład:

2) następnie należy ustalić – zgodnie z zasadami opisanymi w lit. b) wysokość dochodu, jaką uzyskaliśmy ze sprzedaży nieruchomości (a więc np. odjąć od ceny sprzedaży cenę, którą sami zapłaciliśmy za tę nieruchomość)

przykład:

3) wysokość dochodów zwolnionych z podatku to iloczyn tych dwóch kwot (60 % x 100 tys. = 60 tys. zł). Opodatkowaniu podatkiem w wysokości 19 % będzie zatem podlegała pozostała część, a więc należny podatek wyniesienie 7.600 zł (19 % x 40 tys.).

• Jeśli w przeciągu dwóch lat (liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedaliśmy nieruchomość) nie wydatkujemy zgodnie z wymogami zadeklarowanej w formularzu PIT – 36 kwoty na cele mieszkaniowe – należy złożyć korektę zeznania zapłacić podatek wraz z odsetkami za zwłokę; odsetki nalicza się od następnego dnia po dniu 30 kwietnia następującego po roku, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

2. Sprzedaż nieruchomości nabytej w okresie od 1.01.2007 do 31.12.2008 r.

Opodatkowaniu podlega odpłatna sprzedaż nieruchomości dokonania wyłącznie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Innymi słowy, nieruchomość można sprzedać bez podatku po upływie 5-ciu lat od końca roku kalendarzowego, w którym została zakupiona lub wybudowana.

Dochód ze sprzedaży nieruchomości nabytych pomiędzy 1 stycznia 2007 r. a 31 grudnia 2008 r. podlega zasadom obowiązującym do końca 2008 r. Opodatkowaniu podatkiem w wysokości 19 % (niezależnie od skali podatkowej, pod którą podpada podatnik) podlega dochód, z tym że możemy skorzystać z ulgi meldunkowej. Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania rocznego PIT za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Dochód to inaczej przychód (kwota uzyskana ze sprzedaży) pomniejszony o koszty uzyskania przychodu. Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości stanowią natomiast udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Jeśli więc na przykład sprzedajemy za 500 tys. zł mieszkanie kupione za 400 tys. – dochód do opodatkowania wyniesienie 100 tys. zł. Od tak wyliczonego dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wyniesienie 19 %  (art. 30e ust. 1 PIT).

Ulga meldunkowa. Dochód uzyskany ze sprzedaży mieszkania, w którym zbywca był zameldowany na pobyt stały przez co najmniej 12 miesięcy przed datą zbycia, zwolniony jest z opodatkowania, pod warunkiem że złożymy w urzędzie skarbowym właściwym dla naszego miejsca zamieszkania oświadczenie, iż spełniamy warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika. Oświadczenie o skorzystaniu ze zwolnienia, tj. oświadczenie o zameldowaniu, trzeba złożyć do 30 kwietnia roku następującego po tym, w którym nieruchomość została sprzedana (zmiana terminu wynika to z przepisów przejściowych).

3. Sprzedaż nieruchomości nabytej przed 1.01.2007 r.

Opodatkowaniu podlega przychód ze sprzedaży nieruchomości dokonanej przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Sprzedaż nieruchomości nabytych lub wybudowanych wcześniej jest wolny od podatku. Zryczałtowany podatek z tytułu sprzedaży wynosi 10 % przychodu. Nie mają w tym przypadku znaczenia koszty uzyskania przychodu (a więc cena nabycia nieruchomości + ew. nakłady). Opodatkowaniu według wskazanej stawki podlega zatem zawsze cała kwota uzyskana ze sprzedaży.

Nie obowiązuje ulga meldunkowa, natomiast podatnicy mogą skorzystać ze zwolnienia z podatku,  jeżeli w ciągu dwóch lat od daty zbycia uzyskany ze sprzedaży przychód przeznaczą na własne cele mieszkaniowe (zakup mieszkania, domu, gruntu, budowę, rozbudowę lub remont własnego lokalu mieszkalnego (domu), a także spłatę kredytu mieszkaniowego). W celu skorzystania z ulgi w urzędzie skarbowym – w ciągu 14 dni od daty zbycia – złożyć należy oświadczenie o przeznaczeniu przychodu uzyskanego ze zbycia nieruchomości na cele mieszkaniowe oraz formularz PIT-23, w którym wykażemy przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości.

Opracowanie według stanu prawnego na 14.02.2010 r.

Artykuł opracowany przez