Wycena gruntów pod drogi publiczne

Wywłaszczenie nieruchomości pod drogę publiczną (w tym również pod autostradę) wiąże się z obowiązkiem zapłaty odszkodowania na rzecz właściciela nieruchomości. Wysokość takiego odszkodowania jest ustalana na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego (w formie operatu szacunkowego). W tym artykule dowiesz się, w jaki sposób rzeczoznawca powinien określić wartość nieruchomości wywłaszczanej pod drogę.

Wywłaszczenie nieruchomości z przeznaczeniem pod drogi publiczne jest powszechną praktyką. Właściciele wywłaszczanych nieruchomości otrzymują jednak w zamian za swoje grunty odszkodowanie. Podstawą obliczenia takiego odszkodowania jest operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego. Sposób sporządzenia tego operatu regulują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997 r. (zwana dalej „ustawą”) oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z 2004 r. (zwane dalej „rozporządzeniem”).

Określając wartość rynkową gruntów zajętych pod drogi publiczne, zgodnie z §36 ust. 1 rozporządzenia, należy stosować podejście porównawcze. Konieczna jest więc znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Rozporządzenie przewiduje dwie generalne zasady szacowania wartości gruntów zajętych pod drogi. Po pierwsze, rzeczoznawca powinien przyjąć ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku znajomości takich cen, wartość tych gruntów określa się jako iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak ustaloną wartość powiększa się o 50 % (§36 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 rozporządzenia).

Rzeczoznawca musi pamiętać, iż nie może dokonać wyceny wybierając swobodnie jedną z dwóch powyższych metod (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dn. 16 stycznia 2009 r., sygn. VIII SA/Wa 471/08, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Przepisy rozporządzenia wskazują bowiem wyraźnie kolejność wyboru materiału porównawczego. W pierwszej kolejności należy uwzględnić ceny gruntów pozyskiwanych pod drogi publiczne. Dopiero gdy okaże się, że na analizowanym obszarze brak jest porównywalnych transakcji, można odwołać się do wartości gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych.

Trzeba też pamiętać o treści §26 ust. 1 rozporządzenia – dopuszcza on przyjmowanie cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne na regionalnym lub krajowym rynku nieruchomości, jeżeli nieruchomości zajęte pod drogi publiczne nie są przedmiotem obrotu na rynku lokalnym. Nie można też wykluczać rynków zagranicznych.

Opracowanie według stanu prawnego na 01.03.2010 r.

Artykuł opracowany przez