Zasiedzenie własności nieruchomości – na czym to polega

Zasiedzenie to instytucja uregulowana w Kodeksie cywilnym umożliwiającą nabycie prawa własności nieruchomości poprzez jej długotrwałe posiadanie, w sposób w jaki władać nią powinien jej właściciel.

Zasiedzenie legalizuje długotrwały stan faktyczny, odpowiadający wykonywaniu prawa własności. Porządkuje stosunki własnościowe, gdyż umożliwia usunięcie niezgodności między stanem faktycznym i stanem prawnym, a także mobilizuje właścicieli do wykonywania uprawnień wynikających z prawa własności.

Sam skutek zasiedzenia – uzyskania prawa własności nieruchomości – następuje automatycznie (z mocy prawa), gdy zaistnieją ustawowe przesłanki, niezależnie od jakichkolwiek czynności posiadacza. Jednakże, by ujawnić swoje prawo w księdze wieczystej posiadacz obowiązany jest wykazać swoje prawo do nieruchomości przed sądem i uzyskać stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenia.

Co można zasiedzieć?

Przedmiotem zasiedzenia może być prawo własności, a także prawo użytkowania wieczystego – jeżeli już jest ustanowione.

Zasiedzieć można nieruchomość będącą odrębnym przedmiotem własności oraz udział we współwłasności nieruchomości. Możliwe jest także zasiedzenie fizycznej część nieruchomości będącej przedmiotem współwłasności. Ostatnia sytuacja często ma miejsce, gdy dokonano podziału nieruchomości pomiędzy współwłaścicieli w wyniku umowy, niezawartej jednak w formie aktu notarialnego. Może dojść do tego także w sytuacji podziału nieruchomości tylko do korzystania. Tu jednak niezbędne jest wyraźne i zrozumiałe dla współposiadaczy uzewnętrznienie zmiany sposobu posiadania – z korzystania na posiadanie jak właściciel.

Możliwe jest także zasiedzenie prawa własności lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności.

Nie można natomiast zasiedzieć tzw. części składowej rzeczy. Wyłączenie to oznacza, że nie można nabyć przez zasiedzenie własności np. jednego czy też kilku pokoi lokalu mieszkalnego.

Posiadanie i upływ czasu.

Podstawowymi przesłankami, które trzeba wykazać, aby uzyskać własność w drodze zasiedzenia, są:

• samoistne posiadanie nieruchomości oraz
• upływ ustawowego terminu.

Posiadaczem samoistnym jest osoba, która faktycznie włada daną nieruchomością, jak jej właściciel.

Posiadacz samoistny musi mieć rzeczywistą władzę nad nieruchomością oraz posiadać wolę władania tą nieruchomością, tak jakby był jej właścicielem. Posiadacz samoistny musi czuć się właścicielem, a ponadto jego przekonanie musi być uzewnętrznione, zamanifestowane na zewnątrz, np. przez zagospodarowanie gruntu rolnego, korzystanie z działki, wybudowanie na działce domu, ogrodzenie działki, płacenie podatków dotyczących nieruchomości.

Posiadaczem nieruchomości jest nie tylko ten, kto efektywnie wykonuje nad nią władztwo, lecz również ten, kto ma tylko możność wykonywania tego władztwa, choćby z tej możności nie korzystał.

Wyraźnie jednak podkreślić należy, iż posiadanie o charakterze samoistnym jest wykluczone w sytuacji zawarcia umowa dzierżawy czy użytkowania – świadczy ona bowiem o tym, że posiadacz włada nieruchomością innej osoby i uznaje siebie tylko za tzw. „posiadacza zależnego”. W takiej sytuacji zasiedzenie własności nieruchomości jest niemożliwe.

Posiadaczowi pomaga, istniejące w prawie cywilnym tzw. „domniemanie posiadania samoistnego”, zgodnie z którym domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Dzięki temu domniemaniu to nie na posiadaczu, lecz na jego przeciwnikach procesowych spoczywa ciężar dowodu – a dokładniej mówiąc ciężar obalenia twierdzeń posiadacza o samoistności władania nieruchomością.

Obecnie (od 1 października 1990 r.) konieczne przy zasiedzeniu terminy posiadania wynoszą 20 i 30 lat w zależności od dobrej (20 lat) lub złej (30 lat) wiary posiadacza.

Za dobrą wiarę uznaje się usprawiedliwione w danych okolicznościach, choć w rzeczywistości błędne,  przekonanie posiadacza, iż przysługuje mu prawo do władania nieruchomością, jakie faktycznie wykonuje. Sytuacja, gdy oznacza złą wiarę.

Najczęściej spotykanym przypadkiem dochodzenia zasiedzenia jest nabycie nieruchomości w formie umowy pisemnej, niezawartej jednak w formie aktu notarialnego. Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego w takiej sytuacji zawsze mamy do czynienia z nabyciem w złej wierze. Znajomość przepisów dotyczących obrotu nieruchomościami oraz ich dostępność jest tak duża, że gdyby nawet uznać, iż może zdarzyć się wypadek takiej nieznajomości po stronie osób zawierających umowę, to brak jest podstaw do wyprowadzenia wniosku, że osoby te nie mogłyby się z łatwością dowiedzieć o wymaganiu zachowania formy aktu notarialnego dla skutecznego przeniesienia własności nieruchomości. Wystarczyłoby zachowanie minimum staranności.

Podobnie jak przy „samoistności” posiadania w kwestii dobrej lub złej wiary posiadaczowi pomaga domniemanie. Jest to „domniemanie dobrej wiary” stanowiące, iż gdy ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się istnienie dobrej wiary. Tu również mamy do czynienia z sytuacją przerzucenia ciężaru dowodu na oponentów wnioskodawcy, którzy to muszą wykazać, że posiadacz nabył nieruchomości w złej wierze.

Rozstrzygającym momentem dla oceny dobrej, czy złej wiary posiadacza jest chwila uzyskania posiadania. Późniejsze zmiany świadomości posiadacza – gdy uświadomi sobie, że właścicielem nieruchomości jest inna osoba – pozostają bez wpływu na tę ocenę.

Wcześniej, czyli między 1 stycznia 1965 r. a 30 września 1990 r. terminy zasiedzenia były krótsze i wynosiły 10 (dobra wiara) i 20 lat (zła wiara).

Obecnie ma to również znaczenie w przypadku, gdy termin zasiedzenia upłynął przed 1 października 1990 r., gdyż wówczas do nabycia własności wystarcza upływ tych krótszych terminów. Nie jest natomiast istotny fakt, że stwierdzenie tego nabycia przed sądem następuje później. W przypadku jednak, gdy termin zasiedzenia, choć rozpoczął się przed 30 września 1990 r., zakończył się po tej dacie okres zasiedzenia wynosi 20 lub 30 lat.

Zaznaczyć także należy, iż inaczej liczy się terminy zasiedzenia w przypadku zasiedzenia nieruchomości należącej do Skarbu Państwa. Odmienność ta wynika z tego, iż do 30 września 1990 r. – z uwagi na ustawowy zakaz – nie można było zasiedzieć własności nieruchomości należącej do Skarbu Państwa. Wraz z uchyleniem, z dniem 1 października 1990 r., zakazu, ustawodawca uchwalił jednak przepisy pozwalające posiadaczom na doliczenie do okresu zasiedzenia czas władania nieruchomością Skarbu Państwa w czasie istnienia zakazu. Zaliczony okres nie może jednak być dłuższy niż połowa okresu wymaganego do zasiedzenia, a więc odpowiednio 10 (dobra wiara) lub 15 (zła wiara) lat.

Spójrzmy na przykład. Osoba nabyła w dobrej wierze posiadanie nieruchomością Skarbu Państwa 1 października 1979 r. Wymagany okres posiadania to 20 lat. Okres zasiedzenia liczymy od 1 października 1990 r., ale posiadacz może zaliczyć okres władania przed tą datą jednakże nie w całości (11 lat) lecz tylko 10 lat. Zasiedzenie nastąpi więc 1 października 2000 r.

W przypadku, gdy nabycie posiadania nastąpi w złej wierze okres zasiedzenia wydłuża się do 30 lat. W opisanej sytuacji zaliczyć można jednak cały okres posiadania sprzed 1 października 1990 r. – 11 lat (maksymalnie można zaliczyć 15 lat). Zasiedzenie nastąpi więc 1 października 2009 r.

Można doliczyć okres posiadania przez poprzednika

Przy obliczaniu czasu posiadania istnieje możliwość doliczenia czasu posiadania poprzednika.

Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania (np. w drodze umowy), obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam nieruchomość posiada, czas posiadania jej przez swego poprzednika. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku gdy poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej 30 lat.

Zasady te stosuje się także w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Jak wygląda postępowanie przed sądem

Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia toczy się przed sądem rejonowym, właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości.

Odbywa się to w tzw. „trybie nieprocesowym”. Nie ma tu więc dwóch stron postępowania o przeciwnych stanowiskach, lecz wnioskodawcę i innych uczestników postępowania, których interesy mogą być zgodne lub przeciwne. Na uwagę zasługuje fakt, że w wyniku postępowania, na podstawie zebranego materiału dowodowego, sąd może stwierdzić zasiedzenie własności nieruchomości przez innego uczestnika postępowania niż wnioskodawca.

Osoba występująca o stwierdzenie zasiedzenia zobowiązana jest skierować do sądu wniosek, w którym musi zawrzeć żądanie stwierdzenia nabycia własności oraz wskazać datę, z którą upłynął okres zasiedzenia.

Konieczne jest dokładne określenie nieruchomości. W przypadku istnienia księgi wieczystej dla danej nieruchomości należy do wniosku dołączyć odpis tej księgi.

We wniosku należy także wskazać wszystkie osoby zainteresowane wynikiem postępowania. Chodzi tu zwłaszcza o właściciela danej nieruchomości. Ponadto powinni być wskazani inni poza wnioskodawcą posiadacze samoistni danej nieruchomości oraz jej posiadacze zależni, np. dzierżawcy, najemcy lub osoby korzystające z nieruchomości na zasadzie użyczenia. Jeżeli wnioskodawca nie wskaże sam tych osób we wniosku, wówczas sąd zobowiąże go do ich wskazania. Ostatecznym zaś sposobem poszukiwania uczestników postępowania jest zamieszczenie ogłoszenia wzywającego wszystkich zainteresowanych do udziału w sprawie. W razie gdy nikt się zgłosi, sąd prowadzi postępowanie z dotychczasowymi uczestnikami.

Osoby zainteresowane, niezależnie od tego, czy zostały wskazane przez wnioskodawcę, czy też wezwane do udziału w sprawie przez sąd, mają status uczestników postępowania i mogą aktywnie działać w jego toku, popierając złożony wniosek lub go zwalczając.

Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia jest ogół postępowaniem kosztownym. Pierwszym kosztem w sprawie jest wysoka opłata sądowa (2.000 zł), zaś dalsze koszty mogą wynikać z wydatków na biegłych sądowych oraz kosztów ogłoszeń.

Najczęściej trzeba także uzbroić się w cierpliwość.

Opracowanie według stanu prawnego na 24.07.2010 r.

Artykuł opracowany przez