Sprzeciw organu od zgłoszenia budowy
Do niektórych zamierzeń budowlanych niewymagających pozwolenia na budowę inwestor przystępuje na podstawie zgłoszenia. Musi jednak odczekać 30 dni, dając organowi czas na zgłoszenie sprzeciwu. Sprzeciw wniesiony po terminie nie blokuje robót.
Zgłoszenie to mniej sformalizowana procedura realizacja niektórych budów i robót budowlanych. W przeciwieństwie do pozwolenia na budowę, nie wymaga pozytywnej decyzji organu. Wystarczy, gdy w odpowiedzi na zgłoszenie organ milczy. Inwestor musi jedynie odczekać 30 dni, a jeśli w tym terminie nie otrzyma sprzeciwu, może przystąpić do wykonywania prac.
Kiedy zgłoszenie
Obowiązek zgłoszenia dotyczy między innymi:
- obiektów gospodarczych związanych z produkcją rolną i uzupełniających zabudowę zagrodową w ramach istniejącej działki siedliskowej (parterowych budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m , przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, płyt do składowania obornika, szczelnych zbiorników na gnojówkę lub gnojowicę o pojemności do 25 m, naziemnych silosów na materiały sypkie o pojemności do 30 m i wysokości nie większej niż 4,50 m, suszarni kontenerowych o powierzchni zabudowy do 21 m)
- wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, wiat i altan oraz przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m , przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m powierzchni działki;
- indywidualnych przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m na dobę;
- przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych,
- tymczasowych obiektów budowlanych, niepołączonych trwale z gruntem i przewidzianych do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art. 30 ust. 1, ale nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu;
- remontu istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków;
- docieplenia budynków o wysokości do 12 m;
- utwardzenia powierzchni gruntu na działkach budowlanych;
- budowa obiektów małej architektury w miejscach publicznych.
- budowy ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m i wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu:
- krat na budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego oraz obiektach wpisanych do rejestru zabytków,
- urządzeń o wysokości powyżej 3 m na obiektach budowlanych,
Zgłoszenie będzie skuteczne tylko jeśli dokonamy go przed rozpoczęciem robót. Wcześniejsze rozpoczęcie prac będzie jednoznaczne z samowolą budowlaną i zgłoszenie nic tu nie zmieni.
Jak przebiega procedura zgłoszenia
W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia. Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, oraz, w zależności od potrzeb, odpowiednie szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami. W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia właściwy organ nakłada, w drodze postanowienia, na zgłaszającego obowiązek uzupełnienia, w terminie maksymalnie 7 dni, brakujących dokumentów, a w przypadku ich nieuzupełnienia - wnosi sprzeciw, w drodze decyzji. Co ważne - w razie wezwania do uzupełnienia zgłoszenia, termin 30-dniowy do wniesienia sprzeciwu rozpoczyna bieg na nowo (następnego dnia po uzupełnieniu zgłoszenia lub po bezskutecznym upływie terminu do uzupełnienia).
Sprzeciw organ wniesie także jeżeli:
- zgłoszenie dotyczy budowy lub wykonywania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
- budowa lub wykonywanie robót budowlanych objętych zgłoszeniem narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy;
- zgłoszenie dotyczy budowy tymczasowego obiektu budowlanego w miejscu, w którym taki obiekt istnieje.
Organ dokonuje sprzeciwu w formie decyzji administracyjnej. Jeśli się z nią nie zgadzamy – możemy oczywiście wnosić odwołanie, a docelowo – zakończyć sprawę przed sądem administracyjnym. Czy do tego czasu należy wstrzymać inwestycję? Co do zasady tak, chyba że chcemy zaryzykować. Jeśli wygramy w II instancji lub przed sądem i decyzja o sprzeciwie zostanie uchylona – organ nie będzie mógł nam zarzuć samowoli budowanej.
Kiedy można przystąpić do robót
Roboty na podstawie zgłoszenia można rozpocząć 31 dnia od dokonania zgłoszenia, o ile organ nie doręczył nam w międzyczasie decyzji o sprzeciwie. Po upływie tego terminu ewentualny sprzeciw jest bezskuteczny i nie wpływa na legalność prowadzonych robót. Zgodnie z przeważającym (choć niejednolitym) stanowiskiem sądów administracyjnych, dla zachowania terminu do wniesienia sprzeciwu nie wystarcza samo wydanie decyzji, ani nawet nadanie jej przez organ w urzędzie pocztowym, ale konieczne jest jej doręczenie stronie.
Co więcej, naczelny Sąd Administracyjny stanął ostatnio na bardzo korzystnym dla inwestorów stanowisku, zgodnie z którym termin 30 dni na doręczenie decyzji o sprzeciwie dotyczy także sytuacji wywołanej odwołaniem od decyzji o sprzeciwie (II OSK 346/09). Trudno sobie jednak wyobrazić, by taka wykładnia się ostała, gdyż oznaczałaby, że każde zaskarżenie decyzji o sprzeciwie de facto pozbawia organ możliwości zmieszczenia się w 30-dniowym terminie. W innych orzeczeniach sądy administracyjne stawały na stanowisku, że w razie wniesienia sprzeciwu i jego zaskarżenia, nie obowiązuje już termin 30-dni, ale zwykłe terminy z KPA do załatwienia sprawy.
Opracowanie według stanu prawnego na 12.09.2010 r.
Artykuł opracowany przez
